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儘管大環境不利房市,但並非全台房市都一致漲跌,該如何在寒冬中,找出較暖的區域?新案的推案量與去化量,是很重要的參考指標。

商周爬梳7都資料,以新案去化率變化、房價季增幅2大指標將7都房市面貌分為安全區、修正區、低檔區、危險區,提供讀者參考。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,安全區表現相對強勢,短期內最安全,可能最受投資客看好。前淡江大學產經系副教授莊孟翰補充,安全區雖看起來最好,但仍須慎防炒作,建議要看個別建案交易狀況。

修正區代表該區仍有買氣,但可能價量背離,未來修正可能性較高;低檔區顯示已有買方趁低檔接手,買氣踴躍且價格相對有彈性;危險區供需失衡,表現最差。

章定煊指出,去化率下降速度較快的地方,房價可能會在1至2年後大幅下修。也就是說,危險區最快約在今年底房價就可能出現回落。

觀察7都新案狀況,呈現「北穩南冷」,雙北及桃園較為穩定,中南部明顯降溫,其中又以高雄最為危險。

新北:林三淡房價穩,中和風險偏高

相對熱門的蛋白區「林、三、淡」(林口、三峽、淡水)雖推案量減少,但去年銷售狀況仍佳,房價也未有鬆動狀況。

蛋黃區部分,板橋、新店、永和去化率回落但幅度不大,短期內下跌風險應不高。三重也相對穩定,但去化率已有滑落跡象。先前熱銷的中和買氣明顯冷卻,風險較其他蛋黃區高。去化率跌最多的是土城,但房價暫時未有鬆動狀況,表現轉保守。

台北:價格不容易跌,中正熱度已過

台北大部分行政區去化率和房價變化都不大,僅中正區去化率出現大幅回落,顯示熱度已過。房價下跌最多的為士林和文山,但跌幅還在10%內,去化率變化小,短期內大幅下修機率應不高。

桃園:中壢買氣有撐,觀音房價跌最深

去年全年桃園新案去化率7都最佳,落在危險區的行政區數量也是7都最少,只有觀音、楊梅2區。其中觀音去年第4季房價跌幅達20%,超過一般會讓利的範圍,顯示下跌已成態勢。

青埔所在的中壢區,是唯一落在安全區的行政區,顯示仍有買氣支撐。先前相當熱門的龜山(A7重劃區一帶)去化率下跌最多。

新竹縣市:市場轉冷靜,竹北仍上漲

新竹熱區過去房價曾喊到7字頭,現在市場相對冷靜,去化率普遍滑落。最熱的竹市、竹北價格波動較小,短期內相對安全。

但先前因竹北飽和而擴散的新埔、芎林,買氣明顯降溫,房價跌幅也分別達2成、3成,未來可能繼續下探。

台中:北屯、西屯穩定,西區買氣差

台中各行政區差異較大,同樣是海線題材,清水區去年第4季房價已跌近3成,而梧棲區則表現穩定。

蛋黃區之間差異也大。最熱門的北屯、西屯區雖去化率萎縮但降幅不大,房價也穩定。然而,同處精華地段的西區,去年買氣已大不如前,去化率僅剩3成。

台南:各區差異大,安南區表現穩定

台南近期以「北外環道路」最具話題,輻射範圍包括新化區、新市區、永康區、安南區、北區、中西區及安平區等7區,但各行政區房市表現差異較大。例如上述7區,2021年除了安南區之外全都供不應求,但到了去年,新化、新市已大幅降溫,而去年推案量最大的安南區則是表現穩定。

另外須注意的是東區,去年推案量大增,但僅約一成多售出,若去化速度放緩,可能帶動房價下跌。

高雄:左營銷量急凍,楠梓房價轉跌

從分布來看,高雄市屬最危險,多數行政區都集中在危險區。連推案量最大的左營,去年也開始銷量冷凍,去化率僅約2成。

去化率跌幅最高的楠梓區,原本受益台積電擴廠案買氣旺,房價一度站上3字頭,擴廠案暫緩後買氣迅速回落。

總結7都可發現僅29區、約27%落在較穩定的安全區及低檔區,而落在危險區的竟多達4成,顯示房市要落底反彈,還需要很長時間。好消息是,仍有部分區域處於安全與低檔區,相對抗跌,值得買家進一步篩選。

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